「マイホームを安く手に入れたい」「自分好みにリフォームして理想の暮らしを実現したい」 ──そんな方にとって、競売物件は魅力的な選択肢です。
とはいえ「なんだか難しそう」「リスクが高いんじゃないの？」と不安を感じる人も多いのではないでしょうか。
一般の人が競売物件を購入し、自分でリフォームして住むための方法と注意点を、初心者にもわかりやすく解説します。
競売物件とは？
競売物件とは、ローンの返済ができなくなった所有者に代わって、裁判所が強制的に売却する不動産のことです。だから市場価格よりも安く設定されています。
市場価格よりも安く手に入る可能性がある一方で、通常の不動産売買とは大きく違う点があります。
- 仲介業者を通さず、裁判所を通じて入札
- 物件の「内見」ができないことが多い
- 瑕疵（かし）があっても自己責任
- 原則「現況渡し」（設備やゴミなどもそのまま）
通常の売買の場合は、仲介してくれる不動産会社や、売主が責任を持って売ってくれますが、競売物件は買主が全ての責任を被ります。
つまり安く買えるからこそ「見る目」と「情報収集」が重要なのです。
競売物件を購入する流れ
ステップ1：物件情報の収集
競売物件は「BIT（不動産競売物件情報サイト）」にて公開されています。
https://bit.sikkou.jp/
ここで、希望のエリアや価格帯、広さなどを指定して検索できます。
物件ごとに、以下の3点セットが公開されているので必ず確認しましょう：
- 物件明細書：所有者情報、占有（住人）状況など
- 現況調査報告書：建物の状態、ゴミの有無など
- 評価書：不動産鑑定士による価格査定
これらを読み解く力が、成功への第一歩です。
ステップ2：入札書の提出
希望する物件が見つかったら、裁判所に入札書を提出します。
最低入札価格（売却基準価格）よりも高い金額で入札する必要があります。
- 入札期間は通常7日間程度（近隣の調査が不可欠です）
- 入札保証金（売却基準額の約2割）が必要
- 落札できなかった場合は返金される
落札後は、代金の支払いと所有権移転登記を経て、晴れて自分のものになります。
リフォームの進め方
現地調査を行う
落札後、物件の鍵を手に入れたら、まずは物件をしっかり確認しましょう。
- 構造に問題はないか（雨漏り、傾きなど）
- 水回り（配管、給湯器など）は使用できるか
- 壁、床、天井の状態はどうか
必要ならホームインスペクション（建物調査）を依頼すると安心です。
リフォーム計画を立てる
優先順位をつけながら、以下のような工事項目を検討します：
- 最低限の生活に必要な修繕（電気・水道・ガス）
- 内装：壁紙、床材、塗装
- キッチンや浴室の入替え
- 外壁・屋根の補修（必要に応じて）
DIYでできるところは自分で、専門工事は業者にという分担がおすすめです。
補助金制度の活用も
地方自治体によっては、中古住宅のリフォームに対する補助金制度があります。
たとえば耐震補強、省エネ改修、バリアフリー化などが対象になるケースが多いです。
注意点とリスク管理
内見できない＝リスクあり
競売物件は、事前に中を見られないことが多く、写真や書類だけで判断しなければなりません。
「想像以上に老朽化していた」「住める状態ではなかった」というケースも。
建築士や不動産の専門家に事前に相談すると安心です。
占有者の存在
前所有者や賃借人が住んでいる場合、自力での退去交渉や明け渡し訴訟が必要になることもあります。
これは素人には難しく、専門家（弁護士や司法書士）のサポートが必須です。
リフォーム費用がかさむ
安く買えたとしても、リフォーム費用が予想以上にかかることがあります。
特に築年数が古い家は、表面だけでなく構造や配管に問題がある場合も。
「本体価格＋リフォーム費用＋諸費用」で、最終的な予算をきちんと組みましょう。
こんな人に向いている！
競売物件をリフォームして住むのは、以下のような方に向いています：
- 住宅ローンの負担を減らしたい
- 自分で手をかけるのが好き（DIY愛好家）
- 多少のトラブルにも柔軟に対応できる
- 不動産や建築に興味がある
逆に「すぐに住める家を探している」「トラブルを避けたい」方には向かないです。
まとめ
競売物件は「安く買って理想の住まいに近づける」チャンスです。
しかし、そこには情報収集力と計画力、そして少しの勇気が必要です。
トラブルの可能性を正しく理解し、リスクを最小限に抑えながら、
自分だけの住まいを手に入れてみませんか？
実際にやってみた人の話を聞きました。
40代のご夫婦が京都市内で競売物件を購入し、リフォームして暮らし始めた体験談をご紹介します。
体験談
- 名前：山中さんご夫婦（仮名）
- 家族構成：夫婦＋小学生の子ども1人
- 購入時期：2023年初旬
- 購入エリア：京都市北区
- 物件：築38年の木造戸建て（延床面積 約80㎡）
購入のきっかけは「子育て環境の見直し」
「当初は賃貸マンションに住んでいたのですが、子どもが成長するにつれて音の問題や手狭さが気になり始めて…。住宅購入を検討していた時、競売物件という選択肢をネットで知り、調べ始めました。」
中村さんご夫婦は、**BIT（不動産競売物件情報サイト）**を活用して情報収集をスタート。
「内見できない」というデメリットを踏まえ、建築士の友人にアドバイスをもらいながら、慎重に物件選びを進めました。
実際に購入した物件と費用
購入した物件は、京都市北区にある築38年の一戸建て。
以前は高齢の方が住んでいたようで、数年放置されていたため、外観・内装ともに劣化が目立ちました。
| 費用項目 | 金額（概算） |
|---|---|
| 物件購入費 | 7,200,000円 |
| 入札保証金 | 1,440,000円（後日返金） |
| リフォーム費用 | 5,800,000円 |
| 登記・諸費用 | 約500,000円 |
| 合計 | 約13,500,000円 |
「物件自体は安かったのですが、リフォームにはそれなりにお金がかかりました。とはいえ、新築の半額以下で理想の住まいが手に入ったので、満足しています。」
リフォーム内容と工夫点
主な改修ポイント：Before → After
- 水回りの一新（キッチン・浴室・トイレ・洗面台）
- 壁紙・床材の全面張り替え
- 断熱性能アップ（内窓の追加）
- 外壁塗装・屋根補修
- ウッドデッキの新設
「内装の一部はDIYで挑戦しました。壁紙の張り替えや棚づくりなど、家族で楽しめる作業も多くて、いい思い出になりました。」
自治体の補助金も活用！
中村さんは、京都市の「中古住宅改修助成制度（耐震・省エネ）」を利用して、最大50万円の補助金を受け取りました。
「耐震補強や断熱強化は予算的に迷っていた部分ですが、補助金のおかげで導入に踏み切れました。快適性も大きく向上しましたよ。」
実際に住んでみて感じたこと
メリット：
- 静かな住宅街にマイホームを持てた
- 家族でDIYを楽しめた
- 間取りやデザインを自分好みにできた
- 住宅ローンが不要で精神的にラク
デメリット：
- リフォーム中の仮住まいが必要だった
- 購入時の書類・手続きがやや複雑
- 予想外の修繕（配管トラブルなど）があった
これから競売物件を検討する人へ
「競売物件は、ちゃんと情報収集して計画的に進めれば、すごく魅力的な選択肢です。
予算に余裕をもたせること、プロに相談すること、この2つは本当に大事ですね。」
まとめ
競売物件は、一般の人でもしっかり準備すれば購入・活用可能な選択肢です。
中村さんのように、情報収集と柔軟な姿勢、そして家族で楽しむ気持ちがあれば、
「自分だけの理想の住まい」を実現することができます。
次回は「競売物件のリスクを最小限にするチェックポイント」について解説する予定です。
どうぞお楽しみに！
