夫婦名義で買ったマンション。共働きだから払えるローンを組んで35年ローンで買いました。でも色々あって離婚します。まだローンが残っているマンションは売れるのでしょうか？
夫婦名義のマンションを売る時の注意点
- 同意が必要
夫婦名義の不動産を売却するには、同意が必要です。どちらかが、反対すると売却はできません。早めに話し合いを行い、合意条件を決めましょう。 - 持分に応じた売却益の分配
売却代金は、名義人の持分割合に応じて分配されます。登記簿謄本（登記事項証明書）で持分割合を確認し、分配方法を話し合ってください。 - 税金の負担（譲渡所得税など）
不動産を売却すると、譲渡所得税や住民税が発生する事があります。税額は各名義人の持分に応じて計算されます。売却益がでそうな場合は事前に税理士に相談する方が良いでしょう。（買った時より高く売れたらローンを完済し確定申告しましょう！） - 住宅ローンが残っている場合の対応
夫婦名義の不動産に住宅ローンが残っている場合、売却には金融機関の承認が必要です。ローン残債が残る場合、追加で資金を用意しなければならないので事前に金融機関と相談しましょう。
不動産を売却するなら、できるだけ高く売りたいものです。しかし、ただ売りに出すだけでは希望通りの価格で売れないこともあります。そこで、物件を高く売るための方法 をご紹介します。
適正な販売価格を設定する
不動産を高く売るためには、まず 市場価格をしっかり把握すること が重要です。
価格が高すぎると売れ残り、逆に安すぎると損をしてしまいます。適正な価格を設定するために、次の方法を活用しましょう。
- 類似物件の成約価格を調査（不動産会社の査定やレインズ・SUUMOなどのサイトを活用）
- 複数の不動産会社に査定を依頼（1社だけでなく、3社以上から査定を取るのが理想）
- 需要が高い時期を狙う（春や秋は引越し需要が高まり、買い手が増える）
- 市場価格を把握 近隣の相場を調査し、適切な価格設定を行います。高値を目指しすぎると、売却が長引きます。市場価格の把握には周辺の地価公示や路線価を調べます。国土交通省の「地価公示」や税務署の「路線価」を参照し、土地の基準価格を把握しましょう。
特に、最初の販売価格設定が重要です。売れ残ると値下げを迫られるため、市場価格より少し高めに設定し、徐々に調整する 方法がおすすめです。
内覧の印象を良くする（ホームステージング）
物件の第一印象は、購入希望者の判断を大きく左右します。そこで、ホームステージング（室内の演出） をしましょう。
- 整理整頓＆掃除を徹底（特に玄関・キッチン・トイレ・浴室は重点的に）
- 家具の配置を見直し、広く見せる（不要な家具は処分または収納）
- 照明やカーテンで明るい雰囲気を演出
- 植物や観葉植物で温かみのある空間を作る
築年数が経っている物件でも、適切なホームステージングを行うことで「住みたい！」と思わせることができます。
ちょっとしたリフォーム・修繕をする
売却前に 最低限のリフォーム を行うと、物件の価値が上がりやすくなります。
- 壁紙やクロスの張り替え（白やベージュ系のシンプルな色が◎）
- フローリングや畳の張り替え（傷みが目立つ部分のみでもOK）
- 水回りの修繕（蛇口・トイレ・浴室）（新品にすると印象アップ）
- 外壁や玄関ドアの清掃・塗装（見た目の印象を良くする）
リフォーム費用は夫婦でよく考えましょう。
信頼できる不動産会社を選ぶ
不動産会社によって、売却価格や販売戦略が大きく異なります。次のポイントをチェックし、信頼できる会社を選びましょう。
✅ 不動産会社選びのポイント
- 「囲い込み」をしない会社を選ぶ（自社の利益のために他社の買い手を制限するケースがある）
- 売却実績が豊富な会社を選ぶ（エリアごとの売却実績をチェック）
- 担当者の対応が親切かどうか確認する（質問への回答や提案の質をチェック）
- 販売戦略を具体的に提案してくれるか（広告や内覧の工夫があるか）
不動産会社によっては、あえて相場より安く査定し、早く売却させようとするケースもあるため、慎重に選びましょう。
できるだけ多くの人に物件情報を届ける
購入希望者が増えれば増えるほど、競争が生まれ 価格交渉を有利に進められる 可能性が高まります。そのため、できるだけ多くの人に物件情報を届ける工夫が必要です。
- 複数のポータルサイトに掲載（SUUMO・アットホーム・HOME’Sなど）
- SNSや知人ネットワークを活用（売却情報を拡散）
- オープンハウスを開催して実際に見てもらう
- 魅力的な写真をプロに撮影してもらう（スマホ写真よりもプロの写真の方が反応が良い）
特に 写真のクオリティは重要 です！第一印象で「見てみたい」と思わせる写真を掲載することで、問い合わせが増えやすくなります。
✅不動産屋選びのポイント
高値で売却するためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
- 実績を確認 売却実績が豊富で、特に似たような物件を扱った経験がある会社を選びましょう。
- 査定の比較 不動産会社に査定を依頼し、提示価格や販売戦略を比較検討してください。複数の不動産会社から査定を取得できる「不動産一括査定サイト」の利用が便利です。 ※サイト利用する時は、よく内容を確認してください。 イエウールなど
提携不動産会社数が2,300社以上と業界最大級で、大手から地域密着型まで幅広くカバーしています。
- ご夫婦のマンションの近隣の不動産屋さん 大手と比較検討がBEST
✅気をつけるべき点
売却をスムーズに進めるためには、以下の点にも注意が必要です。
- 住民票や登記情報の変更 離婚後は、住民票や登記簿に記載されている情報を最新の状態に更新しておきましょう。
- 感情的なトラブルの回避 離婚後の売却では感情的な対立が生じやすいです。専門家を交えて冷静に話し合いを進めることが大切です。
- 売却後の資金計画 売却益を分配し、生活資金や次の住まいにどう充てるか、ご自身の新しい生活にプラスになるよう具体的に計画を立てましょう。幸運を祈ります。
