1月〜3月、9月などの不動産賃貸の繁忙期。
「良い物件は早い者勝ち」「今決めないと埋まりますよ」と言われ、
内容をよく理解しないまま契約してしまう人がとても多い時期です。
でも実は、
👉 トラブルの多くは「契約前に気づけたこと」ばかり。
今回は、入居者が絶対にチェックしてほしいポイントを
「賃貸契約書」と「重要事項説明書」に分けて、分かりやすく解説します。
そもそも重要事項説明書と契約書の違い
簡単に言うと、
- 重要事項説明書
→ 物件や契約内容の「大事な注意点」をまとめた説明書 - 賃貸契約書
→ 実際の約束事を文章にした「契約そのもの」
重要事項説明は、
宅地建物取引士が必ず説明しなければならない書類です。
「よく分からないけどサイン」は、絶対NG。
【重要事項説明書】入居者が見るべきチェックポイント
☝️ ①物件の用途・構造・築年数
- 居住用か事務所可か
- 木造？鉄骨？鉄筋コンクリート？
- 築年数は何年か
👉 音・寒さ・耐久性に直結します。
「思ったより音が響く…」はここを見てなかったケースが多い。
☝️ ②法令上の制限・禁止事項
- ペット可／不可
- 楽器演奏の可否
- 民泊・事務所利用の禁止
👉 「あとからダメと言われた」は説明書に書いてあることがほとんど。
☝️ ③契約期間と更新条件
- 契約期間は2年？1年？
- 更新料はいくら？
- 更新事務手数料は？
👉 更新料が家賃1ヶ月分かかる地域も多い。
長く住む予定なら必ず確認。
☝️ ④解約時のルール
- 何ヶ月前に解約通知が必要？
- 短期解約違約金はある？
👉「1年未満で解約すると違約金1ヶ月」
繁忙期はここ、かなり見落とされがち。
【賃貸契約書】必ず確認してほしいポイント
初期費用の内訳
- 敷金
- 礼金
- 仲介手数料
- 鍵交換代
- 消毒費・安心サポート等
👉「これ任意じゃない？」という項目が混ざっていることも多い。
納得できないものは、その場で質問してOK。
①原状回復の内容
- 退去時にどこまで負担するのか
- ハウスクリーニング代は定額か
- 敷金は返ってくるのか
👉国交省ガイドラインでは
通常使用による劣化は借主負担ではありません。
でも契約書に特約が書かれていることもあるので要注意。
②修繕の負担区分
- エアコンが壊れたら誰の負担？
- 給湯器・水漏れは？
👉設備欄に「貸主」「残置物」どちらと書いてあるか必ず見る。
③家賃・共益費・支払い方法
- 共益費に何が含まれているか
- 口座振替手数料は誰負担？
- 家賃保証会社の必須加入か
👉保証会社費用は毎年かかる場合もある。
繁忙期だからこそ、入居者が気をつけたいこと
✔ 今日決めなくても「縁のある物件」はまた出る
✔ 分からないことは遠慮せず質問していい
✔ その場で即サインしなくてもOK
✔ 説明が雑・質問を嫌がる業者は要注意
急がせる＝親切ではありません。
契約前の10分で、2年間の安心が決まる
不動産の契約は、
「分からないまま契約した人ほど損をする世界」。
特に繁忙期は、
👉 入居者側が不利になりやすい時期です。
少し立ち止まって、
・重要事項説明書
・賃貸契約書
この2つを落ち着いて確認するだけで、トラブルはかなり防げます。
契約前に知っていれば防げたケース集
賃貸トラブルの多くは、
入居前に「知っていれば」防げたものばかりです。
特に引っ越しの多い繁忙期は、
「急いで契約した結果、あとから後悔…」という相談が急増します。
今回は、実際によくある賃貸トラブル事例をもとに、
原因と防ぐポイントを分かりやすく解説します。
事例「退去時に高額な原状回復費用を請求された」
よくあるケース１
- 敷金が全額返ってこない
- さらに追加で修繕費を請求された
- 壁紙・床の全面張替え費用を負担させられた
＜原因＞
- 契約書の原状回復特約を確認していなかった
- 通常使用による汚れと、借主負担の区別を知らなかった
＜防ぐポイント＞
✔ 契約書に「特約」があるか必ず確認
✔ ハウスクリーニング代の定額記載に注意
✔ 入居時に写真を撮って保管しておく
👉 通常使用の劣化は、原則として借主負担ではありません。
事例「エアコンが壊れたのに自己負担と言われた」
よくあるケース２
- 夏・冬のタイミングで設備が故障
- 管理会社から「借主負担です」と言われた
- 修理費が数万円かかった
＜原因＞
- 設備一覧を確認していなかった
- 「残置物」と「設備」の違いを理解していなかった
＜防ぐポイント＞
✔ 契約書の設備欄を必ずチェック
✔ 「残置物」と書いてある設備は要注意
✔ 入居前に動作確認をする
👉 エアコンが「設備」なら、原則貸主負担。
事例「更新時に思った以上のお金がかかった」
よくあるケース３
- 更新料が家賃1ヶ月分だった
- 更新事務手数料が別途必要だった
- 更新のたびに保証会社費用が発生
＜原因＞
- 契約期間・更新条件を軽く見ていた
- 初期費用だけ見て判断していた
＜防ぐポイント＞
✔ 更新料・更新手数料の有無を確認
✔ 保証会社の更新費用をチェック
✔ 長く住む予定なら特に重要
事例「解約したら違約金を請求された」
よくあるケース４
- 1年未満の解約で違約金発生
- 転勤や家庭の事情でも免除されなかった
＜原因＞
- 短期解約違約金の条項を読んでいなかった
- 解約予告期間を確認していなかった
＜防ぐポイント＞
✔ 「○年未満解約」の条文を必ず確認
✔ 解約予告は何ヶ月前かチェック
✔ 繁忙期はこの説明が省略されがち
事例「騒音トラブルでストレスが限界に」
よくあるケース５
- 上階・隣の生活音がうるさい
- 夜中の足音・話し声が響く
- 管理会社に言っても改善されない
＜原因＞
- 建物構造を理解していなかった
- 内見時に時間帯を考慮していなかった
＜防ぐポイント＞
✔ 木造・鉄骨・RCの違いを知る
✔ 可能なら夜や休日にも周辺確認
✔ ファミリー層・単身向けかもチェック
事例「禁止事項を知らずに注意・退去勧告された」
よくあるケース６
- ペットを飼って注意された
- 楽器演奏でクレーム
- 在宅ワークで事務所利用と判断された
＜原因＞
- 使用制限をきちんと確認していなかった
- 重要事項説明を流し聞きしていた
＜防ぐポイント＞
✔ ペット・楽器・用途制限は必ず確認
✔ 曖昧な場合は書面で確認する
✔ 口頭説明だけを信じない
繁忙期にトラブルが増える理由
- 契約を急がされる
- 説明が早口・簡略化される
- 質問しづらい雰囲気になる
👉 だからこそ、入居者側が知識を持つことが最大の防御。
この記事が少しでも気づきのきっかけになってくれれば幸いです。
