あなたは大丈夫ですか？「そのうちやろう」が、お金がかかる時代が来ました
「結婚して名前が変わったけど、登記はそのまま」
「転勤で引っ越したけど、実家の土地の登記は昔の住所のまま」
「親が亡くなって相続したけど、まだ名義を変えていない」
……こういう方、実は、とても多いんです。
私自身も不動産の勉強を始めるまで、「登記って、別に急がなくていいものでしょ？」と思っていました。宅建士の勉強をするまで、登記と現実の情報がズレていることの怖さを、正直あまり理解していなかったんです。
でも2026年4月1日から、その「そのうち」が法律違反になります。
違反した場合、5万円以下の過料（罰金のようなもの）が科される可能性があります。
これは「知らなかった」では済まされない、今すぐ確認すべき法改正です。
問題の本質：「誰の土地かわからない」が日本中で起きている
なぜ今、こんな法改正が起きているのでしょうか。
答えはシンプルで、日本全国で「誰の土地かわからない」問題が深刻化しているからです。
国土交通省の調査によると、地籍調査において登記簿だけでは所有者の所在が判明しなかった土地の割合が、約24%（令和4年度）にも及んでいます。4枚に1枚の土地が「実質的な所有者不明」という状態です。
なぜこうなるかというと、
- 相続しても登記しない
- 引っ越しても住所を変更しない
- 名前が変わっても更新しない
こういったことが長年積み重なった結果です。
道路工事や災害復旧、再開発をしようとしたとき、土地の所有者に連絡が取れない。これが社会問題となり、国がついに「義務化」という強硬手段に出たのが今回の法改正です。
原因①：「登記は任意」という長年の常識
これまで、不動産の住所・氏名の変更登記は「任意」でした。
やらなくても罰則はなく、売買や相続のタイミングで「そのときにまとめてやればいいや」という感覚が一般的だったんですね。
実際、私自身も投資物件を購入した後、細かい情報の更新を「あとで」と思って後回しにしてしまったことがあります。宅建士の勉強をしていなければ、そのまま気づかなかったかもしれません。
長年「やらなくていいもの」として扱われてきたからこそ、今回の義務化は多くの人にとって「寝耳に水」になりかねないのです。
原因②：不動産を「持っているだけ」の人に情報が届かない
問題が深刻なのは、特に空き家や相続で取得した不動産の所有者です。
実際に住んでいる自宅なら、固定資産税の通知などで不動産の存在を日常的に意識しますが、相続した実家・遠方の土地・使っていない物件などは、意識が向きにくいんですよね。
「そんな土地があったな」というレベルで、登記情報の更新など頭にない、という方も少なくありません。
法改正の情報は不動産業者や専門家の間では共有されていますが、一般の所有者には届いていないケースがほとんどです。
原因③：手続きが「面倒そう」というイメージ
登記の手続きというと、なんだか難しそう・費用がかかりそう・司法書士に頼まないといけない……というイメージを持つ方が多いと思います。
確かに手間はかかりますが、今回の法改正に合わせて**「スマート変更登記」**という仕組みも導入されます。
法務局が住民基本台帳ネットワークと連携して、住所変更を自動的に把握・更新する仕組みです。事前に申し出をしておけば、登記申請の負担が大幅に減り、登録免許税もかかりません。
「難しそう」と思って先送りするより、制度を使いこなした方がずっとラクなのです。
解決方法：まず「自分の不動産の登記情報」を確認する
では、具体的に何をすればいいのでしょうか。
ステップ1：登記情報を確認する
最寄りの法務局、または登記情報提供サービスで、自分が所有する不動産の登記情報を確認します。
「登記簿上の住所・氏名」と「現在の住所・氏名」が一致しているかどうかをチェックしてください。
登記情報提供サービスは、1件334円〜で現在の登記情報をオンラインで確認できます。
ステップ2：ズレがあれば変更登記を申請する
住所・氏名に変更がある場合、変更日から2年以内に変更登記を申請する必要があります。
2026年4月1日以前に変更があった場合でも対象になります。その場合の猶予期限は2028年3月31日です。
ステップ3：「スマート変更登記」の事前申し出をする
今後の住所変更に備えて、法務局への事前申し出をしておくと、将来的な変更が自動で反映されるようになります。費用もかからないので、ぜひ活用を。
具体的アクション：今日からできること
✅ まず自分の名義の不動産を書き出す
相続した土地・購入した物件・実家など、自分が名義を持つ不動産をすべてリストアップしましょう。「あったかな？」という感覚のものも含めて。
✅ 登記情報を1件でも確認してみる
登記情報提供サービスで334円から確認できます。まず1件やってみるだけで、現状把握が大きく進みます。
✅ 住所・氏名に変更があれば司法書士に相談する
自分で申請することも可能ですが、複数の不動産がある場合・相続がからむ場合は、司法書士に依頼した方がスムーズです。費用は1〜2万円程度が目安です。
✅ 相続したまま放置している不動産がある人は特に要注意
2024年4月から「相続登記の義務化」もスタートしています。相続登記と住所変更登記、両方の対応が必要な場合もあります。
まとめ：「知らなかった」では済まされない時代へ
2026年4月から、住所・氏名の変更登記は義務になりました。
違反すると5万円以下の過料。そして何より、登記情報が古いままだと不動産の売却や相続のときにトラブルの原因になります。
不動産を持つということは、維持管理の責任も一緒についてくる。宅建士として、そして自分自身が投資家として物件を持つ者として、これは痛感していることです。
「面倒くさい」「あとでいい」は、不動産においては後悔の始まりになることが多い。
今すぐ、自分の不動産の登記情報を1件だけ確認してみてください。それだけで、大きな一歩です。
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この記事を書いた人：キャサリン
宅地建物取引士（登録番号：第009673号）／賃貸住宅管理業務管理者
滋賀・京都エリアで空き家投資を実践中。父の不動産失敗体験をきっかけに宅建士資格を取得。実体験と専門知識をもとに、正直な情報を発信しています。
