不動産投資かREITどっちをやる？

不動産投資 REIT 不動産情報

REITとは？

REIT（Real Estate Investment Trust）リートとは、資産運用会社がたくさんの人からお金を集めて、ビルやマンション、物流センターなどの不動産を購入し、運営、その収入（主に家賃）を投資家に分配する投資信託です。

個人が直接不動産を購入・運営するよりも、少額での投資が可能になるため、人気があります。一般的に証券取引所で株式のように取引されます。日本で取引されるREITは「J-REIT」と呼ばれます。

  • 少ないお金でも不動産投資に参加できる
  • 運用で得たお金（分配金）を定期的に受け取れる

REITは、不動産投資に興味があるが、実物の不動産を購入するのは難しいと感じる投資家にとって、ハードルが低い金融商品です。

REIT市場の動向

REITは金利の影響を大きく受けます。日本銀行は2025年に金利を段階的に引き上げる見通で、市場では1～2回の追加利上げにより0.75%から1%程度の水準になると予測されています。

  • 金利の上昇で受ける影響：
    • 日本銀行が金利を引き上げると、REITの借りるお金のコストが上がります。
    • 不動産を買うときの費用が高くなり、REITの利益が少なくなります。
  • 経済の変化とグローバルな動向：
    • 世界中で経済の動きや物価の変化（インフレ）が起きています。
    • 海外から日本の不動産に興味を持つ投資家が増えています。

2025年以降不動産市場はどうなる？

①不動産市場の動向

日本の不動産市場は、都市部を中心に需要が続いています。特に、オフィスビルや物流施設、データセンターなどの分野は成長が見込めます。商業施設は消費の変化により影響を受けやすい状況です。

②海外経済の影響

米国をはじめとするグローバル経済の影響、為替の変動により、海外投資家が日本国内の物件に注目し購入を進めています。

専門家の見立て

  1. 賃料収入の上昇による収益基盤の強化
    金利が上昇すると借入コストは増えるものの、主要都市（東京など）では空室率が低下し、賃料が上昇しています。REITが保有する物件から得られる家賃収入（分配金）が増加し、全体の収益性が向上しています。【マネクリ】の分析では、分配金利回りが上昇して、短期的な株価調整後には「買い時」であるとされています。（finance.yahoo.co.jp）。
  2. 財務体質の改善と借入依存度の低下
    日興アセットマネジメントの資料によると、過去数年で多くのREITが財務の健全化に努め、借入金依存度の改善を図った。よって金利上昇の影響を受けにくい体制が整いつつあるとまとめています。（​nikkoam.com）。
  3. 市場調整局面での割安感と長期投資の魅力
    金利上昇などのマクロ環境の変動により、一時的にREITの株価が下落する局面もあるが、その分配金利回りが高まることで、長期的に見ると割安な水準となり、不動産需要の回復や賃料上昇を予測し魅力ある投資対象として評価しています。（​info.monex.co.jp）。

REIT投資はする価値があるの？

不動産投資には多くの資金が必要です。都心の一等地の物件など一般人が買えるものではありません。しかし、REITは、10万円前後からの投資で、不動産投資のプロが、マンションやオフィスを購入してくれるのです。運営、管理も専門の会社がしてくれます。個人で物件を購入するよりはるかに低いリスクです。REITへの投資価値は、（個人的には）十分あると思っています。

REIT（不動産投資信託）の「利回り」は、主に投資家が受け取る年間の分配金が、現在の投資口（株価）に対して何パーセントにあたるかを示す指標です。

計算方法は以下☟

分配金利回り=年間分配金÷現在の投資口価格 ×100

REITが年間で投資口100円あたり5円の分配金を支払う場合、利回りは5%になります。

REITは、利益の90%以上を投資家に分配するという税制上の優遇措置があるため、分配金利回りが高いです。日本のJ-REIT市場では、平均利回りが約4～5%前後となっていて、銘柄によっては6%以上の高水準の利回りを示すものもあります。

利回りが高いということは、物件のリスク（例：空室率の上昇、資金調達コストの上昇など）や業績の不安定さを反映している場合もあるので、単に利回りだけを見て投資判断はできません。

利回りには「配当利回り」だけでなく、より実態に近い「AFFO利回り（Adjusted Funds From Operations）」など、REIT特有のキャッシュフロー指標を用いる場合があります。これらの指標は、減価償却などの非現金費用を加味し、実際の運用キャッシュフローに基づいた収益力を示しています。

REITのメリット

  • 安定した分配金：REITは賃料収入をもとに分配金を支払うため、比較的安定した収益が見込める。
  • 分散投資が可能：少額から投資でき、複数の不動産に分散投資できる。
  • 株式市場との相関が低い：株式とは異なる動きをすることが多く、ポートフォリオのリスク分散に役立つ。

デメリット

  • 金利上昇リスク：金利が上がると借入コストが増加し、分配金が減少する可能性がある。
  • 不動産市場の変動：景気後退などの影響で不動産価格が下落すると、REITの価値も下がる。
  • 流動性リスク：個別の不動産よりは流動性が高いものの、株式ほど簡単に売買できない。

どのREITを選ぶべきか？

2025年の金利上昇を考慮すると、借入依存度の低いREITや、安定した賃料収入が見込める住宅系・物流系REITへの投資が比較的安全です。

  • 住宅系REIT：（優良銘柄 アドバンスレジデンス法人）アドバンス・レジデンス投資法人（証券コード：3269）は、東京証券取引所に上場している住居特化型のJ‑REITです。旧アドバンス・レジデンス投資法人と日本レジデンシャル投資法人が合併する形で、2010年3月1日に新設され住宅特化型の中でも国内最大級の資産規模と物件数を誇るREITとして誕生。主に賃貸住宅への投資を中心とし東京23区をはじめとする都市圏の住居物件を多数保有しています。ブランド統一として「レジディア」の名称を冠する物件が多い。伊藤忠グループをスポンサーとし物件の供給や管理面でも強力なサポート体制が整えられています。(​japan-reit.com)最新のデータ（2025年2月26日現在）では、投資口価格は約144,800円、時価総額は約414,997百万円となっています。分配金利回りは約4.10%前後で、投資家に安定した収益を提供しています。格付け（AA／安定的）保有物件数は約272物件（最新データによる）とされ、資産規模は約4,500億円規模。物件は主に首都圏の高需要エリア、稼働率も高い水準を維持しています。安定した分配金収入を重視する投資家にとって注目すべきREITです。
  • 物流施設系REIT：（優良銘柄 GLP投資法人）GLP投資法人は、国内外の物流施設への投資に特化した大手J-REITです。主に高品質な物流施設に投資していて、ECの拡大に伴う需要増を背景に安定した賃料収入が期待されます。東京証券取引所に上場、時価総額は約6,070億円。分配金利回りは約4.85%、NAV倍率は約0.80、長期リース契約による安定収益を重視し、効率的な資産運用と積極的な物件取得により、ポートフォリオの拡大と質の向上を図っています。
  • オフィス系REIT（慎重に選定）：都心の高品質オフィスは引き続き需要があるが、金利上昇の影響を受けやすいため注意が必要。
  • 海外投資REIT：海外の低金利環境が続く国のREITも分散投資の選択肢となる。

注意喚起

複数のセクター（住宅、物流、オフィスなど）に投資することで、個別リスクを低減させる、分散投資を徹底しましょう。個々の運用状況や財務状況を十分に調査し、自身のリスク許容度に合った選択をして下さい。