「親が亡くなって、実家が空き家になってしまった」
─その悩み、先送りにしていませんか？
「母が亡くなって半年。実家がそのままになっている。どうすればいいか分からなくて、ずっと後回しにしている」
「兄弟で相続の話し合いをしなければいけないけど、なかなか進まない」
「遠方に住んでいて管理もできない。でも思い出のある家を手放す決心もつかない」
こういったご相談、本当に多くいただきます。
実は私自身も、今まさにこの問いと向き合っています。亡くなった母が遺した家を、どう活用するか。感情的にも、実務的にも、簡単ではない問いです。
宅建士として、そして当事者として、今この問いに正直に向き合っているからこそ伝えられることがあります。
空き家の取得経緯は相続が55%を占め、所有者の約3割は遠隔地（車・電車で1時間超）に居住しています。
「相続した空き家をどうするか」は、今の日本で何百万人もの人が直面している問いです。
この記事では、
- 「売る・貸す・活用する」3つの選択肢のメリット・デメリット
- 選択肢ごとの税制・補助金の活用法
- 2026年の今、特に知っておくべき期限と注意点
- 私自身の体験も交えた、リアルな判断基準
を、できる限り正直にお伝えします。
「何もしない」が一番コストが高い
空き家を相続したとき、多くの方が「とりあえず現状維持」を選びます。
気持ちはよく分かります。親が長年暮らした家です。簡単に「売る」「壊す」とは言えません。
でも、「何もしない」は選択肢の中で最もコストが高い選択です。
空き家を持ち続けるランニングコストを計算してみましょう。
| 費用項目 | 年間の目安 |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 5〜20万円（立地・面積による） |
| 火災保険料 | 2〜5万円 |
| 水道の維持費・光熱費 | 1〜3万円 |
| 管理・草刈り・清掃費 | 3〜10万円 |
| 合計 | 約11〜38万円/年 |
10年間放置すると、それだけで110〜380万円の費用が出ていきます。
さらに、管理不全状態が続くと「管理不全空家」「特定空家」に指定され、固定資産税の優遇が外れて税負担が最大6倍になるリスクもあります。
「手放す気になれない」という気持ちと「現実のコスト」を天秤にかけながら、少しずつ選択肢を考えていくことが大切です。
選択肢①：売る
こんな人に向いている
- 遠方に住んでいて管理が難しい
- 相続人が複数いて、維持より現金化の方が公平に分けやすい
- リフォームする資金や手間をかけたくない
- 早く気持ちの整理をつけたい
メリット
売却すれば、固定資産税・管理費・保険料といったランニングコストがゼロになります。売却代金を相続人で分けることもでき、相続問題がシンプルに解決します。
デメリット
「思い出のある家を失う」という感情的なハードルが最も高い選択肢です。また、売却価格が期待を下回ることもあります。特に築古・田舎の物件は「思ったより安かった」というケースが少なくありません。
3,000万円特別控除の期限
相続した空き家を売却する際、相続発生日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日（かつ令和9年12月31日）までに売却すれば、譲渡所得から最大3,000万円が特別控除されます。
例えば、相続した家を1,500万円で売却し、取得費が500万円だった場合、譲渡所得は1,000万円。通常であれば約200万円の税金がかかりますが、この特例を使えば税金はゼロになります。
ただし期限があります。 親が亡くなった日から3年を経過する年の12月31日が期限です。「いつか売ろう」と思っていると、この特例が使えなくなることがあります。
また、対象となる建物は昭和56年5月31日以前に建築された建物が基本です（旧耐震基準の建物）。新耐震基準の建物は条件が異なるため、税務署に確認することをおすすめします。
京都市の補助金（2026年度情報）
京都市では空き家の売却を促進するため「空き家等の活用・流通補助金」として、売却時の仲介手数料を補助（上限25万円）・狭小敷地の解体費補助（上限60万円）の2本立ての制度を設けていましたが、令和7年度をもって受付が終了しました。
令和8年度（2026年度）以降の新制度は現時点で未発表です。例年、新制度の内容は4〜6月頃に発表されるケースが多いので、以下の窓口に直接お問い合わせください。
📞 京都市 都市計画局 住宅室 住宅政策課 空き家相談窓口
電話：075-231-2323
開庁時間：平日 午前8時45分〜午後5時30分（土日祝・年末年始を除く）
また、京都府内の移住促進特別区域（福知山・亀岡・南丹など）では、空き家バンクに登録された物件の改修費を最大180万円補助する制度が別途あります。京都市内ではなく郊外に物件をお持ちの方は、各市町村の窓口にも確認してみてください。
選択肢②：貸す（賃貸に出す）
こんな人に向いている
- 「いつか戻るかもしれない」という気持ちがある
- 毎月の家賃収入を老後の収入に加えたい
- 建物をできるだけ残したい
- リフォームの初期投資ができる
メリット
家賃収入が毎月入ることで、固定資産税・管理費を賄えます。物件を手放さずに済むため、将来的に「やっぱり売ろう」「自分が住もう」という選択肢も残せます。
また、人が住むことで建物の傷みが遅くなるという側面もあります。空き家のまま放置するより、誰かに使ってもらった方が建物は長持ちします。
デメリット
賃貸に出す前にリフォームが必要な場合が多く、初期費用がかかります。入居者の募集・管理・退去対応など、手間も発生します。
また、一度貸すと「入居者がいる限り戻れない」という制約が生まれます（普通借家契約の場合）。
リフォーム費用の補助金を活用する
空き家をリフォームして賃貸に出す場合、国や自治体の補助金を活用できることがあります。
① 先進的窓リノベ2026事業（環境省）
断熱性の高い窓・玄関ドアへの交換に対し、1戸あたり最大100万円補助されます（2025年度の200万円から半減しているため、早めの計画を）。
- 対象：既存住宅のみ（新築は対象外）。工事契約日から1年以上前に建築された住宅
- 補助額：工事内容・窓の性能に応じて5万円〜最大100万円
- 申請方法：自分では申請できません。「窓リノベ事業者」として登録された施工業者が代理申請し、工事費から差し引く形で還元されます
- 申請期限：2026年12月末まで（予算上限に達し次第終了）
- 注意点：予算消化が早く、毎年早期終了する。計画が決まったら速やかに登録業者へ相談をしてください。
📞 先進的窓リノベ2026事業 事務局
電話：0570-028-341（ナビダイヤル・通話料がかかります）
受付時間：9:00〜17:00（土日祝含む）
公式サイト：https://window-renovation2026.env.go.jp/
② みらいエコ住宅2026事業（国土交通省・環境省）
省エネリフォーム全般を対象にした補助金で、「子育てエコホーム支援事業」の後継制度です。断熱改修・省エネ設備の設置などが対象で、最大100万円補助されます。
- 対象：既存住宅の省エネリフォーム（断熱改修・窓・給湯器・エアコンなど）
- 補助額：リフォーム内容・住宅の省エネ性能に応じて最大100万円
- 申請方法：自分では申請できません。登録されたリフォーム業者が代理申請します
- 申請期限：2026年12月31日まで（予算上限に達し次第終了）
- 注意点：2025年11月28日以降に着手した工事が対象。断熱・窓・エコ設備の3つの「必須リフォーム」が必要
📞 みらいエコ住宅2026事業 コールセンター
電話：0570-081-789（通話料がかかります）
IP電話の場合：03-6629-1646
受付時間：9:00〜17:00（土日祝含む）
公式サイト：https://mirai-eco2026.mlit.go.jp/
③ 先進的窓リノベ・みらいエコの「併用」について
この2つの補助金は、対象が重複しない範囲で併用が可能です。例えば、窓の断熱改修は先進的窓リノベで申請し、給湯器はみらいエコで申請することができます。詳細は登録業者または事務局に確認してください。
滋賀・京都エリアの補助金（自治体）：
滋賀県では既存住宅のインスペクション（住宅診断）補助や、市町村によるリフォーム補助が充実しています。
| 自治体 | 主な制度 | 問い合わせ先 |
|---|---|---|
| 大津市 | 定住促進リフォーム補助（市外からの転入者向け） | 大津市 都市計画部 住宅課 077-528-2779 |
| 草津市 | 空き家活用リフォーム補助 | 草津市 まちづくり推進部 077-561-2327 |
| 東近江市 | 移住促進空き家改修補助（上限100万円） | 東近江市 移住定住促進課 0748-24-5652 |
| 京都府郊外 | 移住促進特別区域の空き家改修補助（上限180万円） | 各市町村の移住担当窓口へ |
⚠️ 重要：補助金は「工事前の申請」が必須です。 工事を始めてから申請しても受け付けてもらえません。まず自治体の窓口に「どんな補助金が使えるか」を確認してから、業者への相談・見積もりを進めましょう。補助金申請と工事のタイミングを間違えると、せっかくの制度が使えなくなります。
選択肢③：活用する
こんな人に向いている
- 通常の賃貸より高い収益を狙いたい
- 観光地・交通便利なエリアに物件がある
- リノベーションや空間づくりに興味がある
- 地域貢献という視点も大切にしたい
民泊として活用する
私自身が今まさに取り組んでいるのが、亡くなった母の家を民泊として再生するプロジェクトです。noteでリアルタイムの記録を発信しています。
民泊は、うまくいけば通常賃貸の2〜3倍の収益が狙えます。特にインバウンド需要の強い京都・滋賀・大阪エリアでは、古民家・町家を活かした1棟貸し民泊への需要が根強くあります。
ただし、民泊には許可申請・近隣対応・清掃管理など、通常賃貸より手間がかかります。 「なんとなく民泊」では収益が出ないことも多いです。
エリア別の民泊事情・規制については、こちらの記事でも詳しく解説しています。
📝 私が実際にお母さんの家を民泊にするまでの記録は、noteで発信中です。→ キャサリンのnote
シェアハウス・コワーキングスペースとして活用する
近年注目されているのが、空き家をシェアハウスやコワーキングスペースとして活用する方法です。
特に地方移住者・テレワーカー・クリエイターなど、「安く・広く・自由に使える場所」を求める人たちの需要が増えています。通常の賃貸より利回りが高くなりやすい一方、初期投資と運営の手間がかかります。始める前に数字をしっかり把握しておきましょう。
シェアハウス開業の初期費用：何にいくら必要か
物件の取得費以外にかかる初期コストは、物件の規模や状態・リフォームの範囲などに左右されますが、約250〜400万円が目安です。内訳としては、リフォーム工事費が約200〜300万円、共用スペースに設置する家具・家電の購入費用が約100万円、そのほか諸費用といったイメージです。
ただし、全面リノベーションが必要な場合は500〜1,500万円に達することもあります。
| 費用項目 | 目安金額 | 内容 |
|---|---|---|
| リフォーム工事費 | 200〜300万円 | 内装・水回り・防音・個室の鍵取り付けなど |
| トイレ増設 | 20〜30万円/箇所 | 人数に応じて複数必要 |
| シャワールーム増設 | 40〜70万円/箇所 | 浴室とは別に設置することが多い |
| 家具・家電 | 50〜100万円 | 冷蔵庫・洗濯機・テレビ・ベッドなど共用分 |
| 火災保険・その他諸費用 | 10〜20万円 | 年間費用として計上 |
| 合計（目安） | 250〜500万円 | 物件の状態・規模により変動 |
費用を抑える3つのポイント：
① DIYを活用する：壁紙の張り替え・ペンキ塗り・棚の設置など、自分でできる作業は自分でやれば数十万円単位でコストを削減できます。
② 必要最低限のリフォームから始める：水回りと個室の鍵取り付けだけで、200万円以下のシェアハウスをされている方もいます。完璧を目指さず、まず運営を始めて収益で改善を重ねていくのもいいでしょう。
③ 補助金を活用する：前述のみらいエコ住宅2026事業（最大100万円）や自治体の空き家活用補助金を組み合わせれば、自己負担を大幅に抑えられます。
収益シミュレーション（滋賀・草津エリアの戸建て3LDKの場合）
- 個室3部屋 × 家賃45,000円 = 月収135,000円
- 年間収入：162万円
- 初期投資（リフォーム＋家具）：300万円と仮定
- 表面利回り：162万円 ÷ 300万円 = 54%
- 初期投資回収期間：約2〜3年
一般の賃貸アパート・賃貸住宅よりも2〜5%くらい利回りが高いのがシェアハウスです。物件次第で15%ほどの利回りも見込めます。改修費用を3年くらいで回収できるように考えて施工することが多いです。
シェアハウス運営で注意すべきこと：
- 水回りは多めに設置する：トイレ・シャワーの数が少ないと入居者のストレスになりトラブルに発展しやすい。最低でもトイレは2箇所以上を目安に
- 防音対策は必須：個室間の音漏れはクレームの最大原因。壁の防音処理を優先的に行う
- 定期借家契約を結ぶ：トラブルが起きた入居者の更新を断れるよう、定期借家契約（1〜6ヶ月更新）にするのが運営上の安全策
- 管理の手間を覚悟する：清掃・日用品補充・入居者間のトラブル対応など、通常賃貸より管理負担が大きい。遠方の場合は管理会社への委託（家賃の5〜10%）も検討
自治体の空き家バンクを活用する
「自分で管理するのは難しいが、どこかに活用してほしい」という場合は、自治体の空き家バンクへの登録も選択肢です。
移住希望者や起業したい人と空き家オーナーをマッチングする仕組みで、多くの自治体が無料で運営しています。
滋賀県・京都府の各市町村でも空き家バンクが整備されて、特に移住促進エリアでは以下のような手厚いサポートが受けられます。
【滋賀県】空き家バンク＋移住支援のセット制度
滋賀県では「滋賀ぐらし」という移住促進プログラムを展開しており、東京23区からの移住者に対して最大100万円の移住支援金を支給する制度があります。移住体験ツアーの開催・移住相談窓口の設置・移住者同士の交流会なども積極的に行われています。県内には移住コンシェルジュが配置されていて、移住前の相談から移住後のフォローアップまで継続的にサポートを受けることができます。
滋賀県内19市町すべてに空き家バンクが設置されています。主な窓口は以下の通りです。
| 市町 | 空き家バンク窓口 | 電話番号 |
|---|---|---|
| 彦根市 | 小江戸ひこね町屋情報バンク | 0749-23-2123 |
| 長浜市 | 全国空き家アドバイザー協議会長浜支部 | 0749-72-4597 |
| 近江八幡市 | 近江八幡市空き家情報バンク | 0748-36-5517 |
| 大津市 | 大津市 都市計画部 住宅課 | 077-528-2779 |
【京都府】移住促進特別区域のパッケージ支援が最も手厚い
京都府空家バンクの登録空家を購入する場合、移住促進特別区域内なら空家改修最大180万円・不動産取得税1/2軽減・借入金利負担軽減のパッケージ支援が受けられます。
さらに市町村独自の上乗せ補助もあります。
| 市町 | 独自補助の内容 | 補助上限 |
|---|---|---|
| 京丹後市 | 空き家リフォーム補助 | 最大230万円 |
| 福知山市 | 農山村空き家バンク利用者への改修補助 | 最大180万円 |
| 亀岡市 | 移住者の空き家改修補助 | 最大180万円 |
| 綾部市・宮津市 | 空き家取得・賃借後の改修補助 | 各市窓口で確認 |
京都府移住支援金は世帯で100万円・単身で60万円が支給され、18歳未満の子ども1人あたり最大100万円が加算されます。対象は東京23区在住者等が京丹後市・宮津市・舞鶴市・綾部市・京丹波町・南丹市・亀岡市など11市町村へ移住する場合です。
これらを組み合わせると、移住支援金（最大300万円）＋空き家改修補助（最大180〜230万円）＋不動産取得税軽減＋金利支援という「フルパッケージ」での支援が受けられます。
お試し移住・移住コンシェルジュも活用できる
「移住するかどうか迷っている」段階でも使える制度があります。京都府の移住促進特別区域内では、移住希望者が地域での生活を体験できるお試し住宅が設けられていて、数日〜数週間滞在して実際の生活感を確かめてから判断できます。
📞 滋賀県移住相談（滋賀ぐらし）：077-528-3993 📞 京都府移住相談（たんたんターン）：https://kyotohokuburenkei.jp/contact/
「売る・貸す・活用する」どれが正解か？
判断フローを整理する
迷ったときの判断フローを作りました。
まず「感情」と「現実」を分けて考える
「売りたくない」という気持ちは大切にしてください。でもその気持ちを保持しながら、現実のコスト（年間いくらかかるか）も直視する必要があります。
次に「管理できるか」を考える
- 現地に月1回以上行ける → 貸す・活用するを検討
- 遠方で管理が難しい → 売るか、管理会社に委託して貸す
- 相続人が複数いるので話し合いが難しい → 現金化（売る）が解決策になりやすい
最後に「期限のある選択肢」を優先する
3,000万円特別控除には期限があります。「売る」を選ぶ可能性がある場合は、この期限を意識した上でスケジュールを組んでください。
相続した空き家を放置し続けるリスク
2023年度の住宅・土地統計調査によると、全国の空き家数は900万戸と過去最多となり、1993年から2023年までの30年間で約2倍になりました。
この数字が示すのは、「相続した空き家をどうしていいか分からず放置している人が全国に何百万人もいる」という現実です。
あなただけが悩んでいるわけではありません。
でも、放置すればするほど選択肢は狭まります。建物は老朽化し、法律は厳しくなり、税負担は上がっていく。だからこそ、「今すぐ決断する必要はないけど、今すぐ考え始める必要はある」のです。
具体的アクション
今日からできること
✅ まず「相続登記が完了しているか」を確認する
法務局またはオンライン登記情報提供サービスで、現在の名義を確認しましょう。まだ亡くなった親の名義のままであれば、相続登記が必要です（2024年4月から義務化・未完了は過料の対象）。
✅ 「毎年いくら費用がかかっているか」を計算する
固定資産税の通知書・火災保険の証書を引っ張り出して、年間コストを計算してみましょう。「感覚」ではなく「数字」にすることで、判断がしやすくなります。
✅ 3,000万円特別控除の期限を確認する
親が亡くなった日から3年を経過する年の12月31日が期限です。もし期限が近い場合は、今すぐ専門家に相談することをおすすめします。
✅ 「売る・貸す・活用する」のうち、感情的に受け入れられる選択肢を一つ選ぶ
最終的な決断はこれからでいい。ただ「どれなら気持ち的に受け入れられそうか」だけでも、考え始めてみてください。その一歩が、判断を前に進める最初のきっかけになります。
✅ 自治体の空き家相談窓口に電話してみる
「まだ何も決めていない段階」でも相談を受け付けています。補助金情報・空き家バンクの活用・専門家の紹介など、無料で教えてもらえることがたくさんあります。
まとめ
「決断できない」のは当たり前。でも「考え続ける」ことが大切
親が遺した家をどうするか。これは単なる不動産の問題ではありません。
感情・家族関係・お金・法律、すべてが絡み合う問いです。
私自身、母の家を前にして「簡単に割り切れない」という気持ちは今もあります。でも、宅建士として、投資家として、そして一人の娘として、「動き続けること」だけが答えを見つける唯一の道だと信じています。
「売る・貸す・活用する」どれが正解かは、あなたの状況・気持ち・家族の関係によって違います。
一つだけ確かなことは、「何もしない」を選び続けることが、最もコストの高い選択になるということです。
まず今日、一つだけ確認することから始めてみてください。
「相続した空き家、自分の場合はどうすればいいか、具体的に相談したい」という方へ。
👉 相談はこちら
この記事を書いた人：キャサリン
宅地建物取引士（登録番号：第009673号）／賃貸住宅管理業務管理者
京都・滋賀エリアで大家業・空き家投資を実践中。現在、亡くなった母の家を民泊として再生するプロジェクトを進行中。実体験と専門知識をもとに、正直な情報を発信しています。
