一緒に買ったマンション、離婚したらどうすればいい？
「夫婦で共有名義でマンションを買ったけど、離婚することになった」
「妻が住み続けたい。でも夫の持分はどうなるの？」
「ローンがまだ残っているけど、売ったらどうなる？」
こういったご相談を受けることがあります。
共有名義の不動産は、買う時より別れるときの方がずっと複雑です。
この記事では、宅建士として、できるだけわかりやすく整理してお伝えします。
「今まさにこの問題に直面している」という方だけでなく、「今は夫婦仲良しだけど、知識として知っておきたい」という方にも、ぜひ読んでいただきたい内容です。
「共有名義」とは何か
共有名義とは、一つの不動産を複数人が共同で所有している状態です。
例えば「夫60%・妻40%」という形で持分が登記されている場合、夫は全体の60%、妻は全体の40%を所有していることになります。
共有名義でマンションを買う理由は主に2つです。
ひとつは住宅ローンの借入額を増やすため（夫婦の収入を合算して審査を受ける）、もうひとつは住宅ローン控除を夫婦それぞれで受けるためです。
メリットがある反面、離婚などで関係が壊れたときに「共有状態の解消」が非常に難しくなるという大きなデメリットがあります。
離婚時に選べる3つの選択肢
共有名義のマンションを離婚時にどうするか、選択肢は主に3つです。
選択肢①：どちらかが住み続けて、相手の持分を買い取る
夫が出ていき妻が住み続ける場合、妻が夫の持分を買い取る方法です。
計算の考え方：
まずマンションの現在の価値を査定します。その価値から、夫の持分割合分の金額を計算し、そこからローンの残債（夫負担分）を差し引いた金額を妻が夫に支払います。
具体的な例：
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| マンション査定価格 | 3,000万円 |
| 夫の持分（60%） | 1,800万円 |
| ローン残債のうち夫負担分 | △1,200万円 |
| 妻が夫に支払う金額 | 600万円 |
この方法を選ぶ場合、必ず登記を変更して妻単独名義にする必要があります。登記を変えないままだと、夫の持分が残り続けてトラブルの原因になります。
登記変更にかかる費用の目安
登記変更には主に2つの費用がかかります。
① 登録免許税（国に納める税金）
登録免許税は「固定資産税評価額 × 移転する持分割合 × 税率」で算出されます。税率は移転の理由（登記の原因）によって異なります。
| 登記の原因 | 税率 |
|---|---|
| 財産分与（離婚による） | 2.0% |
| 売買 | 2.0%（土地は軽減措置で1.5%※） |
| 贈与 | 2.0% |
| 相続 | 0.4% |
※土地の売買による軽減措置は2026年8月31日まで適用
具体的な計算例：
固定資産税評価額2,000万円のマンションで、夫の持分60%を財産分与で妻名義にする場合、
2,000万円 × 60% × 2.0% ＝ 24万円つまり登録免許税だけで約24万円かかります。
② 司法書士報酬
司法書士への報酬は案件の内容や地域によって異なりますが、数万円〜十数万円程度が一般的です。
③ 書類取得費用
住民票・印鑑証明書・固定資産税評価証明書の取得費用はそれぞれ1通300円程度が多いですが、自治体によって異なります。
合計費用の目安：
| 費用項目 | 目安金額 |
|---|---|
| 登録免許税 | 評価額・持分による（例：24万円） |
| 司法書士報酬 | 5〜15万円 |
| 書類取得費用 | 数千円 |
| 合計 | 約15〜40万円程度 |
⚠️ 注意：自分で登記できる？ 法律上は本人申請もできますが、離婚絡みの持分移転は書類が複雑で、ミスがあると登記が通らないこともあります。費用はかかりますが、司法書士に依頼することをおすすめします。
選択肢②：マンションを売却して現金で分ける
「どちらも住み続けたくない」「きれいに清算したい」という場合は、マンションを売却して現金で分ける方法です。
売却金額からローン残債・売却費用を引いた残りを、持分割合に応じて分配します。
具体的な例：
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売却価格 | 3,000万円 |
| ローン残債 | △1,500万円 |
| 仲介手数料・諸費用 | △100万円 |
| 手残り | 1,400万円 |
| 夫の取り分（60%） | 840万円 |
| 妻の取り分（40%） | 560万円 |
最もシンプルに清算できる方法ですが、売却には共有者全員の同意が必要です。どちらかが「売りたくない」と言えば、勝手に売ることはできません。
選択肢③：そのまま共有状態を続ける
離婚後も共有名義のままにしておく方法です。
ただし、これは基本的におすすめしません。
理由は3つあります。
１つめは、将来売りたいときに相手の同意が必要になるから。二人の関係が悪化していると、売却の話し合いが進まなくなります。
２つめは、どちらかが亡くなると相続が発生するから。元夫の持分が、元夫の新しい家族に相続されるケースもあります。
３めは、税金・維持費の負担関係が曖昧になるから。固定資産税の支払いを巡ってトラブルになるケースもあります。
ローン問題
最大の難関はここ
離婚時の共有名義で最も深刻な問題が住宅ローンです。
夫がローンの主債務者の場合
夫が家を出ても、夫名義のローンは夫が払い続ける義務があります。
しかし、「住んでいない家のローンを元夫がいつまでも払い続けてくれるか」という問題があります。元夫が再婚したり、収入が減ったりすると、払えなくなるリスクもあります。
妻が連帯保証人になっている場合は特に注意が必要です。 夫がローンを払えなくなったとき、妻に請求が来ます。
解決策は3つ
解決策①：妻が単独でローンを借り換える
妻の収入でローン審査が通れば、妻単独名義に切り替えられます。これが最もすっきりした解決法です。ただし妻の収入・信用力によっては審査が通らないこともあります。
解決策②：夫がローンを完済してから持分を移す
夫が手持ち資金でローンを完済してから、持分を妻に売却・贈与します。夫に資金力がある場合に有効な方法です。
解決策③：売却して清算する（任意売却）
ローン残債が売却価格を上回るオーバーローンの場合、通常は売却できません。しかし銀行と交渉して売却を認めてもらう「任意売却」という方法があります。残った債務は分割払いで返済することになりますが、競売よりも高く売れることが多いです。
税金について
知らないと損をする
売却して利益が出た場合：譲渡所得税
マンションを売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。
共有名義の場合は、持分割合に応じて売却価額・取得費・譲渡費用を按分し、各共有者がそれぞれ自分の譲渡所得を計算して申告・納税します。
税率は所有期間によって変わります。
| 所有期間 | 税率 |
|---|---|
| 5年以下（短期譲渡） | 39.63% |
| 5年超（長期譲渡） | 20.315% |
できるだけ5年超えてから売るのが節税の基本です。
マイホーム売却の3,000万円特別控除
自分が住んでいたマイホームを売る場合、譲渡所得から3,000万円を控除できます。
不動産の譲渡所得が持分に応じて分割され、さらに特別控除も共有者それぞれで適用可能です。
つまり夫婦それぞれが3,000万円ずつ、合計6,000万円の控除が使えます。ほとんどのケースで税金がゼロになります。
ただし重要な注意点があります。
夫がマンションを出て別の場所に住んでいる場合、転居後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しないと、この特例が使えなくなります。
離婚後に「そのうち売ろう」と先延ばしにしていると、気づいたときには3,000万円控除の期限が切れていた、ということになりかねません。
持分を移転するときの税金
妻が夫の持分を買い取る場合（有償）は問題ありませんが、夫が妻に持分を「タダで」あげる場合は贈与税がかかります。
また、離婚前と離婚後で持分を移転する場合、税務上の扱いが大きく変わります。具体的にどう違うのか、お伝えします。
【重要】離婚前 vs 離婚後、税金はこんなに違う
| 持分の移転する時の税金 | 離婚前に移転 | 離婚後に移転（財産分与） |
|---|---|---|
| 贈与税 | かかる可能性あり | 原則かからない |
| 不動産取得税 | かかる | 清算的分与ならかからない |
| 3,000万円特別控除 | 使えない | 使える |
| 登録免許税 | 2.0% | 2.0%（同じ） |
① 離婚前に移転すると「贈与税」がかかる
離婚前は、持分の移転は「贈与」とみなされる可能性があります。
ただし「おしどり贈与（贈与税の配偶者控除）」という制度を使えば、婚姻期間20年以上の夫婦は2,000万円まで非課税で贈与できます。
婚姻期間が20年未満の場合は、離婚前の贈与には贈与税がかかります。
だから、離婚後に財産分与として移転する方が税務上有利です。
② 3,000万円特別控除は「離婚後」しか使えない
マイホームを譲渡するときの3,000万円特別控除は、「売手と買手が夫婦など特別な関係でないこと」が条件です。
つまり、離婚が成立する前に名義変更をしてしまうと、この控除が使えません。
具体的な金額で見てみましょう。
【離婚前に移転した場合】
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| マンションの時価（現在） | 4,000万円 |
| 取得費（購入時） | 3,000万円 |
| 譲渡所得 | 1,000万円 |
| 3,000万円控除 | 使えない |
| 課税対象 | 1,000万円 |
| 税金（長期・20.315%） | 約203万円 |
【離婚後に財産分与として移転した場合】
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 譲渡所得 | 1,000万円 |
| 3,000万円控除 | △3,000万円（全額控除） |
| 課税対象 | 0円 |
| 税金 | 0円 |
同じ不動産の移転でも、離婚前か離婚後かだけで200万円以上の差が生まれます。
③ 財産分与する側にも譲渡所得税がかかる？
「夫が妻に持分を渡す」場合、渡す側の夫にも譲渡所得税がかかることがあります。
これは、財産分与を「不動産を時価で売って、その代金で債務（財産分与義務）を返した」とみなされるためです。
マンションの価値が購入時より上がっている場合（値上がりしている場合）、その値上がり分に対して夫に課税されます。
ただし前述の3,000万円特別控除（離婚後の移転）を使えば、ほとんどのケースで税金はゼロになります。
まとめ：婚姻生活20年未満の夫婦の持分移転は「離婚成立後」が鉄則
婚姻20年以上の夫婦は、おしどり贈与（2,000万円非課税）を使う
※ 状況が個個によって違いますので、税理士に相談してから動くことをおすすめします。
離婚前に決めておくべきこと
離婚協議書（または公正証書）に、以下の内容を明記しておくことが重要です。
①マンションをどうするか（住み続ける／売却する）
②住み続ける場合、持分はいつまでにどうやって移転するか
③ローンは誰がいつまで払うか
④売却する場合、いつまでに売るか・売却価格の下限はいくらか
⑤売却益・売却損が出た場合、どう分配・負担するか
口約束だけで離婚してしまうと、後から「話が違う」となるケースが非常に多いです。公正証書（公証役場で作成する法的効力のある書面）にしておくと、より安全です。
よくある失敗パターン
失敗①：登記を変えないまま放置する
離婚後も夫の持分が登記に残ったままにしておくと、将来売却する際に夫の署名・実印が必要になります。連絡が取れなくなっていたり、夫が再婚して新しい家族が居たりすると署名・実印が貰えない可能性がある。
登記変更は離婚成立後、速やかに行うことが大切です。
失敗②：夫名義のローンをそのままにする
妻が住み続けているのに夫名義のローンが残っている状態は、非常に危険です。夫が払えなくなったとき、連帯保証人の妻に請求が来るだけでなく、最悪の場合は競売にかけられます。
失敗③：3,000万円控除の期限を見落とす
売却を先延ばしにしているうちに、3,000万円特別控除の期限（転居後3年）が過ぎてしまうことがあります。数百万円単位で税負担が変わりますので、売却を考えているなら早めに動きましょう。
どうするのがベストか？
状況別のまとめ
| あなたの状況 | おすすめの方法 |
|---|---|
| 妻の収入が安定している | 妻が単独でローンを借り換え、単独名義に |
| 妻の収入が少ない・不安定 | 売却して現金で清算 |
| ローン残債 > 売却価格 | 任意売却を銀行に相談 |
| 早期に売却できる | 3,000万円控除を使って節税 |
| 共有状態を続ける | 基本的におすすめしない |
最後に
離婚と不動産問題が重なると、精神的にも体力的にも本当に大変です。
でも、知識を持って動けば、必ず解決できます。
自分一人で悩まずに専門家のアドバイスを受けましょう。
全国自治体の無料相談窓口を利用されても良いかと思います。
持分の移転・売却・ローンの相談は宅地建物取引士に、税金については税理士、登記手続きについては司法書士に相談しましょう。
著者へのご相談は
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この記事を書いた人：キャサリン 宅地建物取引士（登録番号：第009673号）／賃貸住宅管理業務管理者 京都・滋賀エリアで大家業・空き家投資を実践中。実際のご相談をもとに、正直な情報を発信しています。
