【資本金が少なくても始められる！】地域経済分析と不動産ビジネス

「いつか自分で大家業をやってみたい。でも資本金がない…」
「地域の経済や人口の動きが分かれば、ビジネスチャンスを見つけられる…？」

そんな思いを抱えているあなたに、今回は「地域経済分析を活かして、不動産ビジネスを始める方法」を解説します。

不動産ビジネスは「資金」も必要ですが、「情報」と「視点」で勝負する世界なんです。
特にローカルな地域情報をうまく掴めば、チャンスは身近にたくさんあります。しっかりと見極め判断しチャンスを掴みましょう。

🎯 「地域経済分析」は、重要なのか？
1. 賃貸需要の鍵は「人口×経済活動」
🔍 地域経済分析の手順（初心者向け）
💡 リアルな始め方（資金が少ない人向け）
1. ステップ：競売・公売・空家バンクで格安物件を見つける
2. ステップ：サブリースで始める
🎁 役立つツールまとめ（すべて無料）
🚀 まとめ：情報があれば、資金は後からついてくる！

🎯 「地域経済分析」は、重要なのか？

不動産賃貸は、立地や物件の良し悪しも大事ですが、エリア全体の需要予測が重要です。

賃貸需要の鍵は「人口×経済活動」

人口が減っているエリアでは、空室が増える
高齢化が進んでいる地域では、単身者向けよりバリアフリー物件が好まれる
近隣に大学や病院が新設されれば、短期賃貸の需要が高まる

こうした情報は、「地元に住んでいる人」だからこそ肌で感じます。あなたの希望するエリアの需要を把握しましょう。

🔍 地域経済分析の手順（初心者向け）

専門知識がなくてもできる「地域調査・分析」の方法です。

★人口動態を見る

国勢調査データ（総務省統計局）
地域経済分析システム（RESAS）
→ 市区町村ごとの人口推移や年齢構成がグラフで見られる！

データーを調べるポイント

過去5年〜10年の人口増減をチェック
若年層・高齢者の割合に注目
単身世帯が多いか、ファミリー層が多いかを確認

★雇用・産業構造を調べる

ハローワーク統計で、地域の働き方動向を確認します。

製造業中心の町だった場合→ 寮やシンプルな1Rが好まれる
医療・福祉が強い地域だとしたら→ 高齢者向け住宅にニーズあり
大学や専門学校が集中する地域なら → 学生向け物件が強いと判断できる

★インフラ・開発情報を探す

地元自治体の公式ホームページで確認します。

再開発や区画整理の予定　
道路・鉄道の延伸計画
学校や病院の新設予定

「将来的に人が集まる場所か」を予測し近隣の物件を購入する

💡 リアルな始め方（資金が少ない人向け）

💡需要がありそうなエリアを特定する

あなたの地元や近隣で「人口が微増」「学生・単身者が多い」「再開発予定がある」などのポイントを押さえてください。

京都市の南区 → 工場労働者や外国人技能実習生向け需要
滋賀県大津市の駅周辺 → 大学生や単身者ニーズが高い　　など

ステップ：競売・公売・空家バンクで格安物件を見つける

資金がないと物件購入は難しいですが、情報からチャンスを見極めていきましょう。

✅競売物件は格安物件がありますが、銀行融資は使えません。　

競売物件は、ローンを返済できなくなった債務者の不動産が、裁判所を通して強制的に売却されるものです。市価の5〜7割程度で落札できることもあり、コストパフォーマンスは抜群ですが、最大のハードルは「落札時に現金一括払いが必要」という点です。一括で払えるだけの予算があれば良いですが、ない人は融資を考えます。物件購入の融資を受けるには「物件の所有権」が担保となります。競売では落札前に物件の名義変更ができないため、金融機関からの融資は不可能です。だから、ご自身の手元にある予算の中での物件探しになります。

裁判所のサイト（BIT）　　　参考：☞競売物件を購入する方法

✅公売物件も同じように銀行融資は使えません。

公売物件は、税金の滞納などで差し押さえられた不動産を、自治体や国税庁がオークション形式で売却する制度です。競売より参加者が少なく、掘り出し物に出会えるチャンスもありますが、原則として競売と同様に、公売も「現金一括」が基本です。落札後、期限までに支払いができないと、落札が無効になります。一部に「買受適格証明制度」というものがあり、銀行融資を使える不動産業者や法人がいますが、一般人で資金のない人は、この制度は使えません。公売物件も、ご自身の予算の範囲内での購入となります。

公売：掘り出し物も多数　公売オークション

✅ 空き家バンクは融資が使えます。空家バンクを利用しましょう。

空き家バンクは、価格が安く、補助金が出ることもあり、地方移住や副業としての大家業の入り口として人気が高まっています。良い物件はすぐに売れてしまいます。出来るだけ融資を受けられる準備をして、情報を頻繁に確認しましょう。良い物件が出たら、すぐ購入できるようにしておくことが重要です。

空家バンクは銀行融資が受けやすい理由

売主が個人で、通常の売買契約が交わされる
物件の名義が明確で、担保評価ができる
登記やリフォーム費用も融資に含めやすい

空き家バンクで購入する物件には、地銀や信用金庫の「空き家活用ローン」などを利用できる場合があります。しっかり計画を立てれば審査に通り融資が受けられます。また、リフォーム込みの融資を組むことも可能です。

※物件の収支計画をしっかり立てましょう

・家賃収入
・リフォーム費用
・固定資産税、保険料
・ローン返済額

これらを明確にし、「この物件がどれくらいの利回りを生むか」を説明できるようにしておくと融資審査に通り易いです。大手都市銀行は不動産投資に厳しい傾向がありますが、地銀や信用金庫は柔軟な判断をしてくれることが多いです。とくに空き家再生や地方創生に力を入れている金融機関では、積極的にサポートしてくれます。

資金が少ない会社員にとって、競売・公売・空き家バンクというルートは、通常の不動産投資よりも安く物件を手に入れる大きなチャンスです。それぞれ課題がありますが、STEPを踏めば必ず成功への道は開けます。諦めず実行しましょう。

空き家バンクで低価格物件を探す
金融機関に相談し、ローンの可能性を確認する
小さな一棟から始めて実績を作る
将来的に競売や公売にもチャレンジ

段階を踏めば、少ない資金からでも堅実に不動産収入を得る事ができます。頑張りましょう。

ステップ：サブリースで始める

サブリースとは、簡単に言うと「借りた物件をまた他人に貸す」不動産の転貸ビジネスです。
つまり、自分がオーナーでなくても、賃貸物件の“大家”のような立場で収益を得る方法。

例えは　　

家主Aから月5万円で物件を借りる

　⇩

内装を整えて、月7万円でBさんに貸す

　 ⇩

差額の2万円が利益になる

サブリースの初期投資は、敷金・礼金＋内装費程度で済む為、自己資金が少ない方でも始め易いです。

【💬サブリースの形態】

① 不動産会社型（家主がオーナー）

これはよくある「サブリース契約つき賃貸物件」です。物件オーナーと不動産会社の間に契約があり、あなたは転貸できません。

② 個人間サブリース（あなたが転貸人）

あなた自身が物件を借りて第三者に貸すタイプです。家主との直接交渉により、「転貸可能」な契約を結び、サブリース事業を展開します。

【💬サブリースの始め方】

✅Step1：物件探し（転貸OKな物件を見つける）

まずは、「転貸可」または交渉可能な物件を探します。

築古アパート、空き家、空室が長引いている物件は狙い目
地元の不動産業者、または空き家バンクに相談するのも有効
家主が「空室に困っている」「リフォーム費用をかけたくない」と感じていれば交渉成立の可能性大

※なかなか物件は見つかりませんが、諦めない事、何度もサイトを見る、近隣の地場不動産業者を回る事を行って下さい。希望の80％の物件は必ずあります！

✅Step2：家主と交渉し、賃貸借契約を結ぶ

以下のような条件を交渉します：

家賃（できれば相場より低く借りたい）
敷金・礼金の有無
修繕・原状回復の分担
契約期間と更新条件
転貸（サブリース）の承諾を契約書に必ず明記すること！

ここから「サブリース型不動産業」としてスタートができます。

✅Step3：リフォーム・リノベーション

DIYや軽リフォームを行って物件の価値を上げましょう。

クロスの張替え、床材変更、照明交換など数万円でも印象が大きく変わる
女性目線での内装改善（明るさ・収納・設備）も有効
初期費用は10〜30万円程度に抑えると収益性が高まる

補助金制度や地域支援を使える場合もあるので、自治体の空き家活用支援制度を調べてみてください。

✅Step4：入居者を募集する

ターゲット層に合わせて集客しましょう。

賃貸ポータルサイト（ジモティー、SUUMOなど）に掲載
SNSやブログでの情報発信
不動産会社と媒介契約をして入居者募集を依頼する

物件の特徴をうまくアピールすれば、相場より少し高めの家賃でも決まりやすくなります。

✅Step5：運用・収支管理

毎月の家賃差額があなたの収入になります
修繕・空室時のコストも考慮して、収支をきちんと管理
滞納対策として、保証会社の利用や前払い制度も検討

1件成功すれば、そのノウハウを活かして複数物件へと拡大可能です。

【💬成功のための3つのポイント】

✅①信頼関係のある家主と契約する

サブリースは信頼関係が大前提。
転貸を理解してくれている家主との関係を築き、長期安定の運営を目指しましょう。

✅②物件選定は「安く借りて、高く貸せる」かがカギ

地域の家賃相場をよく調べ、利幅がとれる物件を選ぶことが重要です。

月4万円で借りて、月6万円で貸せば、月2万円の粗利（年間24万円）
これが3件あれば、年間72万円の副収入に！

✅③小さく始めて、実績を積む

いきなり複数物件を抱えるとリスクが高くなります。
最初は1件から始めて、入居管理や修繕対応などの経験を積むことが、将来的な成功の土台となります。

✅サブリースからオーナーへの道

サブリースで成功体験を積んだらステップアップも可能です。

利益を貯めて中古物件を現金購入
銀行から事業性融資を受けて物件購入
オーナーと交渉し、サブリース中の物件を買い取る

実際に、「最初は大家ではなく“借り手大家”からスタートし、数年後には本物件のオーナーになった」という実例もあります。借りて貸すサブリースも、間違いなく不動産ビジネスです。

あなたのスキルやセンス次第で、リスクを最小限に抑えながら、安定した副収入が得られることでしょう。

🎁 役立つツールまとめ（すべて無料）

ツール名	内容
RESAS	地域経済分析（人口・産業・観光）
空き家バンク大阪府、兵庫県、京都府、京都市、滋賀県、奈良県、奈良市、和歌山県	格安物件探し
G空間情報センター	地図情報・都市計画の確認
地方自治体HP　京都市　　大阪市　　滋賀県　　兵庫県	補助金・開発情報など